ご案内
来る時に備えて、日常的な管理をしっかりと行い、必要な投資と手当てをしなければなりません。
同じマンションに住む住民たちが日頃から同じ問題意識と価値観をもって議論を尽くし、自分たちの資産を自分たちで守るのだということを意識していると、マンションでの住まい方はずいぶんと違ったものになるはずです。
「マンション選びに新しい視点を提案したい」と、先ほど述べました。
結局のところ、マンションの本質はひとつの土地と建物をみんなで共有しているということ、つまりマンションは1隻の大きな船で、住民はその乗員であり、船と乗員はひとつの「運命共同体」だ、ということに尽きると思います。
そして、そのことを自覚したところからマンションという住まいが新しい価値をもち、いろいろなことが始まるのだということです。
あなたや、あなたの大切な家族が、これからの人生という航海に乗り出す船がマンションだとしたら、あなたはどんな基準で自分たちが乗る船を選びますか。
すでに述べたように、私がマンションの問題を考えるようになったきっかけは、萩中住宅での建替えに関わるようになったことからです。
家族構成も年齢も経済条件も健康状態もまったく異なるたくさんの、場合によっては数百人を超える区分所有者が同じように直面するのが建替えです。
マンションという大切な資産を処分し、時には新たに資金を投入しなければならない状況にも陥ります。
単に住環境を変えるだけでなく、生活設計の変更を同時に行うのが「建て替える」ということです。
病気の家族がいたり、小さな子どもがいたり、ローンを抱えていたり、失業中だったりと、いろいろな家族のかたちがある中で、それぞれの生活設計の変更を同じ時期に行う、これがいかに難しいことか、わかっていただけると思います。
この難しさはなにも建替えだけに限ったことではありません。
大規模修繕や管理規約の改正などの問題に直面した時には、区分所有者同士で問題を共有し、話し合いを続けながら多くの課題を乗り越えるという過程がどうしても不可欠です。
これこそが、運命共同体であるということの意味です。
しかし、運命共同体だから問題解決が簡単に図れるのかといわれれば、それはむしろ逆でしょう。
問題解決の過程は、他人との関わりを極力避けようとする私たちがもっとも苦手とする場面です。
ましてや、マンションを選択する人たちの多くは、地域のしがらみや他人との関わりに煩わされることを嫌って鉄の扉一枚で外界から遮断されるマンションという居住形態を選択した人々です。
最近は建替え決議が成立したという例をよく聞くようになりました。
とはいうものの、全国にある築20年を超えるマンションは1万棟を超えるといわれている中で、建替えを実現した例はまだ100例ほどに過ぎません。
マンションの建替えができるのはよほど恵まれたケース、まだまだハードルの高い難事業で、とても自分たちではできないと思っている方々がほとんどでしょう。
区分所有者の20%以上の賛成がなければ実現できないというマンションの建替えは、日頃の管理や住民同士の人間関係などマンションに関連するあらゆる問題が集約されていて、さまざまな偶然や条件に恵まれなければ実現に至ることは非常に難しいのが現実です。
しかし、苦労を重ねながらも建替えに成功した例をみてみると、マンションが建つ立地のポテンシャルの高さや住民間のコミュニティの存在など、そこには困難な事業を可能にするに至った必然や、いくつかの共通点があることに気づきます。
その中のいくつかのポイントは、新築・中古に限らず「マンション」と呼ばれる区分所有建物を購入する際の大きなヒントになるものだと思います。
また、今すでにマンションに住んでいる方にとっても「自分たちのマンション」の管理のあり方や進むべき方向性を考える上でのヒントになるに違いない、と思います。
つまり、マンションの建替えについて考えてみるということは、自分たちのマンションの価値や問題点について考えることなのです。
そして、問題点について前向きに解決を考えることができれば、あなたのマンションの資産価値ばかりでなく、そこに住むことへの深い愛着がわいてくるのではないか、と思っています。
「マンションの建替え」にはマンションに関わるあらゆる問題が濃密に凝縮されている、というのが私の持論です。
私は再開発プランナーです。
マンション選びのコンサルタントではありません。
ですから、「モデルルームを見る時はここをチェック」といったような細かいアドバイスはできません。
しかし、困難な建替えをうまく進めるということから遡って考えると、マンション選びの本質は見えてくると思っています。
マンションでの日常の管理や人間関係のあり方、ひいてはどんなマンションを選んだらよいかということの輪郭がかなりはっきり見えてくるはずです。
ですから、この本では建替えの現場で私が見たり聞いたりしたこと、そこで感じたりしていることに触れながら、マンションに住むということの意味と、マンションを選ぶ視点を考えていこうと思います。
バブルのピークといわれる1989年当時、都内で新築マンションを買うためには、なんと平均年収の約時倍のお金が必要だったといいます。
今思うと信じられないことですが、都内のマンションでは「億ション」はざらにあり、普通のサラリーマンにはとても手が出ませんでした。
私の友人たちも、通勤時聞が2時間近くかかる千葉や埼玉の郊外にマンションを買うのが精一杯でした。
確かに、後に私が建替えに関わった都内の団地にある必凶程度の築却年超の住戸も、当時は3000万円を超えた金額で取引されていたといいますから、まさにバブルだったわけです。
それが、2004年には平均年収の約6倍で都内になんとか布凶のマンションを取得できるようになり、例に挙げた3千3万円の価格をつけた団地の一室も、その数年前に1千3万円前後まで値を下げていました。
マンション価格の下落の要因としては、バブル崩壊後の長期不況の中で、多くの企業が都内に所有する社宅や研修施設を低価格で大量に放出し、その多くがマンション用地となったこと、さらには都市計画、建築規制の緩和によりマンションの超高層化、大規模化が可能になって土地コストが薄められたこと、などが考えられます。
これに住宅ローン金利の低下や相続時精算制度などの税法上の優遇策、そして団塊のジュニア世代の需要増などがあいまって、都内でのマンションの大量供給が進んだものと思われます。
したがって、今初めてマンションの購入を検討している方たちは、ある意味で恵まれた条件の下で住宅を選択することができるわけです。
これに対して、バブルのピーク時に千葉や埼玉、神奈川などの郊外のマンションを、今の都心のマンションより高い価格で購入した却代から団代の方々はつらいと思います。
ローンはまだ半分以上残っているのに、郊外の駅からさらにバスを利用するというような立地に建つ中古のマンションは、売却しようにも、現在の市場価格は販売時に比べて信じられないほど低く、そもそも買い手がなかなか見つからないというのが実状でしょう。
その結果、都心への回帰もままならず、長い通勤時間に耐えながらの生活が続いているわけです。
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